생숙 용도변경 가능성과 이유, 이행강제금 (송도 반토막 아파트?)

생숙은 생활형 숙박시설의 줄임말 입니다. 최근 생숙의 용도변경이 뜨거운 감자로 떠올랐습니다.

생활형 숙박시설이란 무엇이고, 어째서 용도변경을 해야하는지, 용도변경이 되지 않을 시 부과되는 이행강제금 등에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

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1. 생숙, 생활형 숙박시설이란?

 

 

생숙이란 생활형 숙박시설의 줄임말입니다. 그렇다면 생활형 숙박시설이란 무엇일까요?

 

생활형 숙박시설이란 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념입니다. 흔히 레지던스라고 부르는 생활형 숙박시설을 이르는 말로 주거형 오피스텔에 호텔식 서비스를 제공하는 숙박시설을 의미합니다.

본래 생활형 숙박시설은 말그대로 숙박시설로서 임대를 위한 상품으로 개발되었지만, 부동산 시장의 과열과 함께 주거의 규제를 피할 수 있는 상품으로 각광 받아 왔습니다. 주거시설에 설정되었던 온갖 규제를 피해갈 수 있었던 상품이었기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 부동산 시장 과열과 생활형 숙박시설의 비상

 

 

2021년 부동산 시장이 극도로 과열됨에 따라 아파트 등 주거시설에는 온갖 규제가 생겨났습니다. 특히 주택수에 따라 대출에 큰 문제가 발생했고, 주택수 합산에 따른 세금 문제가 주요한 걸림돌로 작용했습니다.

 

 

이때 생활형 숙박시설은 이러한 규제를 피할 수 있는 틈새시장으로 큰 관심을 받았습니다.

 

 

생활형 숙박시설은 호텔식 서비스와 주거용 오피스텔의 개념을 합쳤던 프리미엄 이미지를 내세워 비싼 분양가에 분양을 시작하였습니다. 그러나 대출의 규제가 작용하지 않았고, 입지 좋은 곳에 거주가 가능함을 내세워 손쉽게 완판되었습니다.

 

 

분명 생활형 숙박시설은 임대 뿐만 아니라 분양자의 실거주도 가능한 상품이라 홍보 되었습니다. 그렇게 수천만원 대의 웃돈을 주고 거래하는 분양권 시장도 활발하게 이루어졌습니다.

 

 

 

 

 

 

 

3. 생숙의 역습, 실거주 불가능한 애물단지로 전락하다

 

 

생활형 숙박시설은 그동안 분양자들이 문제 없이 장기간 거주가 가능했던 것이 사실입니다. 건설사들도 그러한 점을 염두해 두고 분양을 진행했을 것입니다.

 

 

문제는 현 정부에서 생활형 숙박시설을 말 그대로 숙박 용도로만 사용하게끔 방침을 바꾼 것에서 발생하였습니다.

 

 

사실 생활형 숙박시설의 본래 존재 이유는 레지던스 개념의 임대를 위한 것입니다. 때문에 상업용지에 들어선 생숙은 본래 임대의 목적으로 사용하는 것이 맞습니다.

 

 

그러나 건설사는 분명 분양자의 실거주가 가능한 것으로 홍보하였고 또 분양을 성공리에 마쳤습니다. 정부 방침의 변경으로 인한 피해는 건설사를 신뢰하여 평생 가장 큰 거래를 진행하였고, 장밋빛 미래를 그리던 수분양자들이 고스란히 떠안게 된 것입니다.

 

 

 

4. 이행강제금 벌금 폭탄의 위기에 놓인 생활형 숙박시설

 

 

정부는 올해(2023년) 10월을 기한으로 생활형 숙박시설의 용도변경 유예기간을 설정하였습니다. 즉 생활형 숙박시설은 주거용 오피스텔 등으로 용도를 변경하지 않을 경우 실거주가 불가능해지는 상황이 처하게 된 것입니다.

 

 

만약 기한내 용도를 변경하지 않은 채 실거주를 한다거나, 전세 등 장기간 임대를 주게 되는 경우 생숙의 소유자는 매년 공시지가의 10%에 달하는 이행강제금을 부과 받게 됩니다.

 

 

일례로 정말 좋은 위치에 분양했던 힐스테이트송도스테이에디션의 경우 분양가 6억 정도에 분양이 완료되었습니다. 

여러 가지 규제사항을 보완하여 용도를 변경하지 않는다면 공시지가의 10%에 달하는 이행강제금을 매년 부과받게 될 수 있는데, 이경우 매년 6천만원에 가까운 이행강제금을 벌금으로 부과받게 되는 무시무시한 결과가 발생할 수도 있는 것입니다.

 

 

 

 

 

생숙 용도변경의 조건

 

 

그러나 생숙 용도변경은 그리 녹록치 만은 않은 상황입니다.

 

각종 건물들은 그 용도에 따라 다른 법의 적용을 받게 됩니다. 예를 들어 건축법과 주택법의 조건에 따라 스프링쿨러가 의무 설치 된다든지, 주차장 대수를 일정 비율 이상 맞춰야 한다든지 등의 조건이 달라지게 됩니다.

 

당연히 생숙의 허가 조건과 주거형 오피스텔의 조건은 다릅니다.

 

 

생숙을 오피스텔로 바꾸기 위해서는 주차장과 소방시설, 통신시설 등 여러 가지 조건을 주거형 오피스텔과 같은 수준으로 변경해야 하며, 수분양자 대부분의 동의를 획득해야 합니다.

 

 

이러한 어려움에 따라 10월이 3달이 채 남지 않은 현재 상황에서 생숙이 오피스텔로 용도 변경된 것은 2년 간 고작 1%에 불과한 수준입니다.

 

 

한 마디로 생활형 숙박시설을 분양받은 사람들 중 1%를 제외한 모든 사람들은 막대한 금액의 이행강제금을 부과 받게 되었다는 말과도 다르지 않은 상황입니다. 

 

 

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5. 부동산 회복기에 수천만원 마이너스피, 수분양자들의 피눈물

 

 

미국의 급격한 금리인상과 더불어 2022년 부동산 시장은 급격히 얼어 붙었고, 아파트 가격 역시 곤두박질 쳤습니다.

 

그러나 그 어떤 상품보다도 큰 피해를 본 것은 바로 생활형 숙박시설이었습니다.

 

 

 

인천 송도에서 순식간에 완판됐었고, 괜찮은 프리미엄에 웃돈을 주고 거래가 되던 힐스테이트송도스테이에디션입니다.

 

정말 위치 하나는 기가 막힌 곳에 지어지고 있습니다만.....

 

 

현재는 계약금을 포기하는 마이너스피에도 불구하고 거래가 잘 되지 않고 있습니다. 계약금을 포기하는 정도의 마이너스피라면 -6천에 가까운 피해를 수분양자들이 고스란히 보고 있다는 말과 다르지 않은 것입니다.

 

 

과연 생활형 숙박시설의 용도변경과 관련된 규제는 올바른 방향으로 나아가고 있는 것일까요?

 

 

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오늘은 생숙 용도변경의 이유와 이행강제금 등 규제사항에 대해 알아보았습니다.

 

정부에서 통지한 생숙 용도변경의 기한 3개월이 채 남지 않은 시간으로 다가오고 있습니다. 아무쪼록 선량한 실거주 피해자들이 생기지 않도록 올바른 방향으로 해결되었으면 좋겠습니다.